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PRET MODULABLE

La modulation d’un prêt modulable immobilier permet d’augmenter ou de diminuer la mensualité de celui-ci, soit en allongeant sa durée, soit en réduisant sa durée. Si la modulation augmente la mensualité, alors la durée baisse. Si la modulation baisse la mensualité alors la durée du prêt augmente.


Ainsi, selon vos rentrées d’argent pendant la durée de votre emprunt, vous pourrez adapter vos remboursements et espérer rembourser plus vite ou faire face à une baisse de revenus.

Exemple :
- Pour un prêt de 250 000 € sur 25 ans et une mensualité de 1084 €, l’augmentation de l’échéance de 100 € de plus aboutit à une réduction de durée d’environ 3 ans.

- Pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans et une mensualité de 1385 €, la baisse de l’échéance de 100 € aboutit à une augmentation de durée de 2 ans, soit 22 ans au total.

 

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LES PRÊTS MODULABLES DES BANQUES

Les conditions de modulation du prêt modulable sont différentes d’une banque à l’autre mais contiennent beaucoup de points communs. 

Dans la plupart des banques, il est possible de réduire ou diminuer sa mensualité tout en allongeant ou réduisant sa durée. 

Certaines banques ne permettent pas la modulation du prêt modulable lorsque le prêt est un prêt « lisseur » avec des paliers, ceci essentiellement pour des raisons techniques et souvent informatiques. Dans ce cas, il reste la possibilité de moduler le prêt « lissé » qui ne contient pas de paliers de remboursements.


Certains établissements bancaires ne permettent pas non plus de baisser la mensualité en dessous de la mensualité de départ. Il reste donc la possibilité d’augmenter sa mensualité puis de la rebaisser plus tard mais pas en dessous de la mensualité plancher. Enfin, il est possible selon les banques de diminuer ou augmenter sa mensualité de 20%, 30% voire 50%, dans la limite d’un allongement de durée de 2 ans, 3 ans ou 5 ans maximum selon certaines d’entre elles.

 

Attention, même si la modulation de prêt est prévue dans votre contrat de prêt, elle n’est pas toujours possible. Votre banquier vérifiera que la nouvelle mensualité demandée ne vous charge pas au delà des 33% de taux d’endettement. Pour certains emprunteurs, l’endettement peut être toléré jusqu’à 40% lorsque le « reste à vivre » est suffisant.

 

COUT DE LA MODULATION

Dans la plupart des cas, c’est la gratuité de la modulation qui est prévue au contrat. Une modulation de prêt à un coût qui peut aller de 0 € à 45 € selon les banques pour chaque demande de modulation de votre prêt modulable. Les demandes doivent être faite après au minimum 1 a 2 ans de remboursement de votre prêt immobilier. Il est ainsi possible d’augmenter sa mensualité soit pour la totalité de la durée restante qui s’en trouve alors diminuée, soit de revenir en arrière 1 an après.


En terme de coût global, la diminution de durée par l’augmentation de votre mensualité vous fera bien évidemment gagner plusieurs centaines ou milliers d’euros. Il ‘sagit donc toujours d’une opération avantageuse, même si le taux n’est pas modifié à la baisse.

 

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LA SUSPENSION DES ÉCHÉANCES D’UN PRÊT MODULABLE

Certains prêts peuvent également être "suspendus" en général dans une limite de 12 mois pendant toute la durée de votre prêt. Cette disposition permet de faire face provisoirement à des situations imprévues telles que le chômage. La suspension est une forme de modulation mais plus radicale puisqu'elle annule temporairement la mensualité.


Dans ce cas, les mensualités non payées sont reportées très souvent à la fin du prêt. Dans certaines banques, cette suspension peut vous occasionner un surcôut important puisque les intérêts non payés vont être capitalisés et donc réintégré dans le prêt. Vous payerez ainsi des intérêts sur les intérêts non payés et ce jusqu’à la fin de votre crédit immobilier.


Mais attention, là encore, même si cette option est prévue dans votre contrat de prêt modulable, votre banque n’est pas obligée d’en accepter l’application lorsque vous le demandez. Les banques auront notamment du mal à vous accorder cette possibilité si vous avez fait preuve de mauvaise gestion dans le passé lors du fonctionnement de votre compte.

 

LES DIFFERENTS PRETS MODULABLES

Tous les prêts bancaires sont modulables, Les prêts d’accession sociale ou PAS, les prêts conventionnés, sont généralement des prêts modulables eux aussi.

Ne sont en général pas modulables, les prêts taux zéo, PEL et CEL, les prêts à taux variables.

 

 

COMMENT FAIRE UNE MODULATION SUR UN PRET NON-MODULABLE ?

La seule possibilité de diminuer sa mensualité ou sa durée sur un prêt non-modulable sera d’effectuer un remboursement anticipé équivalent aux sommes que vous auriez injecté chaque mois dans un prêt modulable.


La loi prévoit que tous les prêts, sans exceptions, peuvent être remboursés par anticipation, y compris les prêts non-modulables.


Indirectement, le prêt non modulable devient permet une modulation grâce au remboursement anticipé, mais avec la contrainte d'injecter une somme importante immédiatement plutôt que chaque mois au cours d'une année.

 

 

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PRET MODULABLE ET RENEGOCIATION DE CREDIT 

La modulation d'un prêt modulable ne change que la durée du prêt et la mensualité. Le banquier n’est pas tenu de renégocier votre taux lorsque vous faites baisser votre durée.  Dans la plupart des cas, il ne le fera pas car vous avez la possibilité à tout moment de revenir en arrière et donc d’augmenter votre durée en rebaissant la mensualité.


Mais si votre taux est beaucoup plus haut que les taux du marché actuel, rien de vous empêche de demander une renégociation du prêt en même temps que la modulation de votre prêt modulable.


Dans un très grand nombre de cas, cette renégociation ne sera pas assez importante et un gain plus élevé sera obntenu en effectuant un rachat de crédit immobilier

 

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