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LE PRÊT IN FINE

Un prêt est un dit prêt IN FINE lorsque toutes ses mensualités de remboursement ne contiennent que des intérêts et que le capital emprunté est remboursable en une seule fois lors de la dernière échéance. C’est un prêt très particulier parmi les différents types de prêt immobiliers car son avantage est avant tout fiscal en augmentant le montant des intérêts et donc la déduction fiscale qui en découlera.
Le prêt in fine est exactement l’inverse d’un prêt amortissable classique (prêt modulable) qui va pour sa part se rembourser en partie chaque mois, au lieu d’une seule échéance de capital à la fin pour le prêt in fine.

Condition d’obtention du prêt in fine

Ce prêt est systématiquement assorti d’un contrat d’épargne (de type contrat d’assurance vie très souvent) destiné à payer le capital lors de la dernière échéance. La banque va s’assurer que le montant d’epargne mis en gage au départ, ainsi que l’ensemble des versements programmés sur ce contrat pendant la durée du prêt, permettent,« in fine »,de rembourser le capital emprunté, et ceci lors de la dernière échéance du prêt.

L’emprunteur reste bien sûr libre de revendre son bien acquis avec un prêt in fine, avant le terme du prêt. Il est même conseillé dans ce cas d’avoir négocié dès la souscription du prêt, les indemnités de remboursement anticipé.


Un prêt qui offre de nombreux avantages

Il n’est recommandé de souscrire un prêt in fine que pour des personnes au patrimoine important ou dont les revenus fonciers existants ou futurs sont importants.

Avantage pour les personnes imposées à l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune)


Ce prêt aura pour effet de générer pendant toute sa durée un passif venant en déduction dans le calcul de l’ISF. En effet, si vous ne remboursez pas le capital du prêt pendant de nombreuses années, celui-ci ne diminue pas et vous permet donc de déduire chaque année le même montant de capital restant dû en passif.

Si vous empruntez 200000 € in fine, vous pouvez ainsi déduire autant dans le calcul de votre masse patrimoniale qui sert de base pour le calcul l’ISF (Impôt de solidarité sur la fortune).


Avantage concernant la déduction des intérêts


Le prêt in fine permettra aussi mais surtout de déduire plus d’intérêts sur les revenus fonciers. Votre courtier en prêt immobilier CreditGagnant vous aidera à obtenir les meilleures conditions de prêt in fine et à en vérifier l’adéquation avec vos capacités financières et votre patrimoine.
Avantage en cas de succession
Enfin, le prêt in fine présente de très bonnes garanties pour vos héritiers et permet d’optimiser son patrimoine en cas de succession. Le prêt in fine est quasiment toujours assorti d’une assurance décès qui permet de rassurer le banquier, car l’epargne de départ n’est très souvent pas suffisante pour rembourser l’intégralité du prêt dans ses premières années. En cas de décès, si une clause de séquestre d’assurance a été obtenue par votre courtier en crédit, le montant in fine du prêt vient en totalité dans le passif de la succession et est immédiatement remboursé par l’assurance décès (ce qui n’est pas le cas d’un prêt immobilier classique sans clause séquestre). En bref, le montant emprunté est non seulement déduit pour diminuer les frais de succession, mais en plus il est remboursé par l’assureur. Enfin, les héritiers peuvent disposer intégralement de l’epargne mise en gage, et hors fiscalité successorale si le montage a été adossé à une assurance vie.

Caracteristiques DU PRET IN FINE

Sa durée peut aller de 3 à 20 ans selon les banques.


Les taux de prêt in fine sont généralement un peu plus élevés que les prêts classiques, entre 0,20% et 0,50% de plus en moyenne. Mais quand bien même, le gain en imposition sera plus important.
L’apport initial en epargne est au minimum de 10% et monte à environ 30% dans de nombreuses banques

Pour quel type de projet ?


Un prêt réservé aux investisseurs locatifs dans le cadre du déficit foncier, de la loi pinel, de la loi malraux sur les monuments historiques ou bien encore pour des investissement locatifs en Loueur Meublé non professionnel (LMNP).

Une catégorie mixte de prêt in fine


Certains rares établissement bancaires ou financiers proposent une alternative au prêt in fine, le prêt moitié in fine moitié amortissable.
Deux cas sont envisageables, soit l’on prévoit dès le départ 2 prêts, un amortissable et un in fine de montants égaux et sur la même durée. Cette technique permet à la banque d’accorder plus facilement le montage car la partie amortissable lui permet de récupérer l’argent prêté beaucoup plus vite que sur la partie in fine. Cela peut donc être un bon compromis.
Soit l’on prévoit un seul prêt avec 2 périodes, une première période in fine et une second amortissable. La encore, cette technique est plus rassurante pour la banque qui est certaine de se voir rembourser plus vite sur la second partie du prêt.

Un prêt In fine est un prêt complexe qui nécessite une bonne connaissance de la banque et de ses rouages. Passez par un courtier en prêt immobilier Credit gagnant afin de négocier le meilleur prêt in fine le plus adapté à votre situation financière et patrimoniale. 


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