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PRET RELAIS


Le prêt relais permet à des emprunteurs d’acheter un nouveau bien immobilier avant d'avoir revendu un autre bien en leur possession. Il s'utilise essentiellement pour l'achat d'une résidence principale. Le prêt relais n'est pas autorisé par les banques pour les prêts locatifs et de résidences secondaires.

Ce prêt permet donc d'anticiper la vente d'un bien et de se servir du prêt relais comme apport personnel.

Fonctionnement du prêt relais

Par exemple, vous possédez un bien de 300 000 €: la banque vous prête environ 70 à 80 % de cette somme soit environ 230 000 € de prêt relais.  Pendant le prêt relais, vous ne remboursez rien à la banque, seulement l'assurance du prêt relais. Les intérêts restent cependant dûs mais seront acquittés par l'emprunteur lors de la vente du bien actuel de 300 000 € environ.

En attendant d'avoir vendu, vous pouvez vous servir des 230 000 € pour acheter un autre bien qui vous plairait pour diverses raisons. Si le montant de ce bien est supérieur à 230 000 €, la banque complète le prêt relais avec un autre prêt immobilier qui vient donc en complément.

Une fois le bien vendu environ 300 000 €, vous remboursez le prêt relais de 230 000 € + les intérêts du prêt relais (pour un prêt relais à 2% sur 230000€ , comptez 4600 € d'intérêts par an, dûs au prorata du nombre de jours exacts de conservation du prêt relais. 

Il vous reste le choix, soit de garder la différence, soit de rembourser le prêt immobilier complémentaire de la banque.

Mais pour bien comprendre le prêt relais, il faut s'intéresser à son histoire dans le temps afin de mieux comprendre le raisonnement des banques à son sujet et l'apparition du CREDIT ACHAT REVENTE.

cout-d-un-pret-relais-et-fonctionnement

Les conditions du prêt relais sont plus restrictives depuis la crise des subprimes en 2007

Le prêt relais est beaucoup moins utilisé de nos jours qu'avant la crise des subprimes en 2008. Ceci est dû aux nombreuses difficultés qu’ont eu certains propriétaires pour vendre leur bien et donc rembourser leur prêt relais.

Le marché de l'immobilier n'a cessé de crôitre de 2000 à 2008 avec des prix de vente toujours en hausse. Dans ces conditions, les banques ne s'inquiétaient pas et prêtaient facilement sous forme de prêt relais, se disant que le bien se vendrait sans problème et à bon prix.

Mais en 2008, la crise des subprimes a ébranlé les banques et la confiance de tous dans le système. L'ensemble de l'économie s'est repliée, l'immobilier également.  Les pris se sont donc mis à baisser pour la première fois depuis longtemps car les acheteurs étaient beaucoup moins nombreux, du fait des diifcultés à emprunter auprès des banques devenues frileuses car inquiètes sur l'avenir de leurs bilans.

Parmi les plus touchés par la crise, les personnes qui à l'époque possédaient un prêt relais. Elle se sont retrouvés avec un prêt relais basé sur un bien surestimé du fait que les valeurs immobilières baissaient. Les biens se vendaient beaucoup moins vite (6 mois 1 an si le prix n'était pas au prix du marché).

Résultat : de nombreux prêts relais sont arrivés au bout de leur durée maximum qui est  de 2 ans, sans pouvoir être remboursés, faute d'avoir pu vendre.  Un prêt relais n'est jamais accordé en effet pour une durée au dela de 2 ans. Tout doit être fait pour vendre dans les 2 ans et en tout cas le plus vite possible.

Si le bien n'est pas vendu au bout de 2 ans, le prêt relais doit être transformé en prêt locatif, mais encore faut il que le bien puisse être loué et que la location permette de payer le nouveau prêt qui remplace le prêt relais. bref, dans de telles situations, les banques ont aussi dû se résoudre à vendre elle même les biens quite à perdre de l'argent, tellement certaines situations étaient devenues difficiles.

Cette situation exceptionnel de crise a conduit les banques à revoir le modèle du prêt relais.

Les nouvelles conditions du prêt relais

Alors qu'avant 2008, la majorité des banque prêtaient environ 80 à 90 % de la valeur du bien vendu, elle sont aujourdhui toutes à 70%. Les 30 % permettent de pallier à une éventuelle forte baisse du prix de vent.

Certaines demandent même un compromis de vente,sans quoi elles ne prêtent pas en prêt relais.

D'autres affichent le prêt relais dans leur gamme mais en pratique ne l'autorisent pas.

Cout d’un prêt relais

Le calcul du cout d’un prêt relais se fait comme celui d’un crédit classique, il prévoit un taux et une durée, mais la simulation sera faite avec un remboursement rapide et anticipé, il na donc pas d’indemnités de rembourcement anticipé. Le montant est celui de la valeur du bien qui est à vendre minoré à 70%.

ecemple : prêt relais de 200 000 € à 1.5% = 200 000 x 1.5% /12 = 250 € par mois d'intérêts

Acheter avec un prêt relais

Ces nouvelles mesures ont pour effet de considérablement diminuer le risque pris lors de la souscription d’un prêt relais.

Il faut aussi rappeler que si le bien est mis en vente au prix réel du marché, la vente se fera très rapidement et ainsi le prêt relais sera remboursé également très rapidement.

Pour pallier aux inconvénients du prêt relais, les banques ont aussi mis en place le CREDIT ACHAT REVENTE.

Simulateur de prêt relais

La négociation et la mise en place d'un prêt relais demande beaucoup de savoir faire. De nombreux conseillers bancaires ne maîtrisent pas ce produit qui pourtant est considéré comme pratique et sûr par de nombreux acheteurs aujourdhui.

n'hésitez pas à nous demander une étude et des conseils gratuits sur les prêts relais ou le CREDIT ACHAT REVENTE

 


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