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Prêt à taux zéro (PTZ)

Depuis plus de vingt ans, l'Etat tente de stimuler le marché de l'immobilier et de favoriser l'accession à la propriété des ménages les plus modestes. L'engouement actuel pour les niches fiscales permises par les dispositifs Duflot ou Pinel en est une illustration. Le prêt à taux zéro ou PTZ en est une autre. Initié en 1995, ce mécanisme a été amélioré au fil du temps dans le but de permettre à certaines catégories de ménages de devenir propriétaire. Celui-ci permet en effet d'obtenir un prêt immobilier destiné à l'achat d'un logement neuf ou d'un logement à réhabiliter, sans frais de dossier et en laissant les intérêts à la charge de l'Etat. Cependant, ce prêt ne peut financer qu'une partie de l'achat, lequel devra être complété par un ou plusieurs prêts et éventuellement un apport personnel. Attractif et solidaire, ce système a été rénové pour 2017. C'est à la lumière de ses conditions d'attribution et de la philosophie qu'il sous-tend qu'il convient de faire un état des lieux du dispositif.

1. Les conditions d'obtention du prêt à taux zéro.

a. Première accession à la propriété.

Le prêt à taux zéro s'adresse aux ménages qui acquièrent pour la première fois une résidence principale, c'est-à-dire entendus comme des primo-accédants. Pour être qualifiés comme tel, les ménages ne doivent pas avoir été propriétaires d'une résidence principale au cours des deux dernières années qui précèdent la demande de prêt. Toutefois, par exception, les personnes physiques victimes d'une catastrophe naturelle ou technologique rendant inhabitable leur résidence principale ou celles affectées par une invalidité grave pourront bénéficier du régime ouvert aux primo-accédants.

b. Les plafonds de ressources.

Tous les ménages ne peuvent bénéficier des avantages du prêt à taux zéro. La cible étant les classes sociales les plus modestes et intermédiaires, les classes supérieures ne sont donc pas concernées par le dispositif. Les plafonds de ressources sont calculés sur la base de la composition du foyer, des revenus fiscaux de l'avant-dernière année qui précède l'émission de l'offre de prêt et de la zone géographique. Ainsi, pour un célibataire, situé en zone A, le plafond de ressources est fixé à 37000 euros de revenus annuels. Un couple avec un enfant, situé dans la même zone, ne devra pas dépasser un revenu annuel de 62900 euros. Une limite est néanmoins posée. Les revenus de référence ne doivent pas dépasser les 1/9ème du coût total de l'opération d'acquisition. Il faut également noter que c'est sur la base des plafonds de ressources que la possibilité et la durée du différé de remboursement du prêt sont évaluées. Il convient donc d'apprécier sa situation au regard des revenus du ménage. Enfin, le gouvernement a pris en compte les spécificités territoriales en indexant les plafonds de ressources sur une cartographie des prix du marché. Ainsi, ces barèmes varient selon que l'on se trouve en zone dite tendue, c'est-à-dire dans les lieux oui la demande est plus forte que l'offre et les prix plus élevés, ou dans une zone plus flexible. Quatre zones géographiques (A, B1, B2 et C) sont distingués en fonction du caractère plus ou moins tendu du marché et du niveau plus ou moins élevé des prix. Cette cartographie est présentée dans l'arrêté du 30 septembre 2014 pris en application de l'article R. 304-1 du code de la construction et de l'habitation.

2. Les conditions tenant à la nature du logement.

a- Le logement neuf.

Le prêt à taux zéro vise l'acquisition d'un logement neuf occupé pour la première fois, la construction d'un logement, l'aménagement à usage d'habitation de locaux non initialement destinés à l'habitation ou encore l'acquisition d'un logement destinée à une première occupation, après réhabilitation lourde.

b- Le logement ancien.

Le PRET A TAUX ZERO est applicable à l'acquisition d'un logement ancien à la condition, notamment, que le montant des travaux représente au moins 25% du coût total de l'opération. 3. Les conditions tenant à l'affectation. Le dispositif du PTZ ne concerne que les acquisitions constituant la résidence principale du ménage, celle-ci étant entendue comme l'occupation au moins huit mois par an du logement. Après l'achèvement des travaux ou l'acquisition postérieure, le logement doit être occupé dans un délai maximum d'un an et pour une durée d'au minimum six ans, en tant que résidence principale, suivant la date de versement du prêt. Le gouvernement a cependant prévu des exceptions en cas de décès, de divorce, de chômage ou encore de mobilité professionnelle. </h2>

4. Le montant de l'emprunt.

Le montant de l'emprunt qui peut être souscrit peut atteindre 138 000 euros. Il varie, comme on l'a vu, en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la zone géographique. Ce montant est égal à un pourcentage du coût total réel de l'opération (prix d'achat ou coût de la construction et, le cas échéant, de l'acquisition du terrain) retenu dans la limite d'un plafond.

5. L'accès au prêt à taux zéro.

La majorité des banques proposent ce type d'emprunt. Elles sont par ailleurs liées par convention à l'Etat. Toutefois, ces organismes de crédit peuvent soumettre l'emprunt à des garanties de remboursement et à la souscription d'assurances.

7. Durée de remboursement.

Cette durée dépend des revenus, de la composition du ménage et de la zone géographique dans laquelle se situe le future logement. Plus les revenus sont élevés et plus la durée du prêt est raccourcie. Selon les cas, cette durée s'étend de 20 à 25 ans et distingue deux périodes : - la période de différé, pendant laquelle vous ne remboursez pas le PTZ (cette période est, selon vos revenus, de 5, 10 ou 15 ans), - la période de remboursement du prêt, qui suit le différé, varie entre 10 et 15 ans.

6. Les nouveautés du prêt à taux zéro en 2017.

Reconduit jusqu'au 31 décembre 2017, le PTZ a également été étendu et simplifié par l'article 107 de la loi de finances pour 2016, mis en application par le décret n° 2015-1813 du 29 décembre 2015. Afin d'allonger la liste des bénéficiaires du mécanisme, l'Etat a, d'une part, étendu à l'ensemble du territoire le prêt à taux zéro et, d'autre part, augmenté le plafond de ressources pour permettre à davantage de ménages de bénéficier de l'emprunt lors de l'achat d'un logement neuf ou d'un logement ancien à réhabiliter. Plus remarquable, le PTZ bénéficie désormais aux primo-accédants preneurs de bail réel solidaire (BRS) en application de l'ordonnance du 20 juillet 2016. Ceux-ci peuvent mettre en location leur logement au bout de 6 ans, sans attendre que le prêt soit totalement remboursé. D'autant que le remboursement peut être différé de 5, 10 ou 15 ans selon les revenus du ménage. Aussi, ces transformations qui devraient rendre le PTZ encore plus séduisant. Parce qu'il s'adresse à plus de 80% des ménages, proportion qui devrait augmenter avec l'extension récente, ce dispositif a une vocation sociale. Son montant, qui représente 40% du coût du logement, est particulièrement important. Alors que Proudhon fustigeait au 19ème siècle l'idée de propriété, le gouvernement actuel abonde au contraire dans sa diffusion la plus large possible jusqu'aux couches les plus modestes de la société. Pret à taux zero,Pret à taux zero,Pret à taux zero,Pret à taux zero,Pret à taux zero,Pret à taux zero

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