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rachat de soulte

Racheter une soulte après une succession ou un divorce

Le rachat de soulte intervient lorsqu'un individu rachète à un membre de sa famille ou à son conjoint la part d'un bien que la famille ou le conjoint possède avec lui. C'est une opération qui s'effectue particulièrement durant un divorce ou un héritage.
Vous vous trouvez dans une situation de succession ou de divorce et vous aimeriez connaître comment se déroule le rachat de soulte ? Les lignes qui suivent apporteront une réponse à votre question.

Le montant de la soulte : qui le détermine ?

Lorsque la succession ou la rupture se déroule dans de meilleures conditions, vous pouvez déterminer vous-même le montant de la soulte, à condition bien sûr qu'il s'agit d'un accord à l'amiable. Vous pourrez dans ce cas vous référez à un notaire, qui se chargera de calculer le montant et les modalités de la soulte, en fonction du marché immobilier à l'instant où la demande se produit (dans l'optique d'estimer le prix). Il convient de noter que le calcul du rachat de soulte prend en considération la valeur actuelle du bien immobilier, et non la valeur initiale.

Après un divorce, comment calculer le rachat de soulte ?

Nous allons prendre deux exemples, afin de faciliter le calcul :

1er exemple

Monsieur X et madame Y ont en leur possession, en indivision égalitaire (c'est-à-dire 50/50) un bien immobilier estimé à 150 000 euros et sur lequel il reste encore un crédit immobilier de 50 000 euros à rembourser. Le couple a convenu qu'à l'issue de la séparation, le bien reviendrait intégralement à madame Y. Elle devra par conséquent racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur du bien (75 000 euros) - la moitié de l'emprunt de la soulte. Celle-ci devra financer la part de monsieur X (50 000 euros) + le capital restant à rembourser (50 000 euros), soit un total de 100 000 euros.

2e exemple

Monsieur X et madame Y ont en leur possession, en indivision égalitaire (c'est-à-dire 50/50) un bien immobilier estimé à près de 150 000 euros et sur lequel il n'existe aucun prêt. Le couple a convenu qu'à l'issue de la rupture, le bien reviendrait pleinement à madame Y. Elle devra donc racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur du bien immobilier, soit 75 000 euros.

Il convient de noter qu'il s'agit ici uniquement d'un exemple qui a pour but d'expliquer le calcul de la soulte. En réalité, le notaire est la personne la mieux placée pour réaliser ce type de calcul. N'hésitez pas à solliciter ses services si besoin.

Sur quel contrat repose la soulte ?

Dans le cadre d'un divorce ou d'une dissolution de PACS (pacte civil de solidarité), les biens immobiliers sont régis par le contrat d'union. Cependant, la résidence principale revient de façon équitable aux deux époux, indépendamment des termes de leur contrat d'union. Par conséquent, pour rentrer en possession d'un droit du bien, un des époux devra nécessairement réaliser un rachat de soulte.

Racheter la soulte d'un bien sous crédit après un divorce

Si le crédit immobilier du bien principal n'a pas été entièrement remboursé, alors le coût de la soulte devra comprendre le montant que doit verser la personne qui garde le bien à l'autre, le coût du capital qui reste à payer et les différents frais supplémentaires.

Existe-t-il des frais additionnels si le crédit est maintenu ?

Si vous décidez d'obtenir le bien immobilier et que vos revenus vous permettent de conserver sans aucun souci le crédit immobilier, alors vous serez en mesure de conserver le crédit en cours, avec une simple révision du contrat bancaire (il n'existe pas de frais supplémentaires).

Puis-je solliciter un prolongement de mon crédit ?

Si vous souhaitez rallonger la durée de votre crédit afin de diminuer les mensualités de votre remboursement, il convient de négocier les modalités avec votre organisme de crédit, car ce sont ces dernières qui décident si les frais pour les prolongements de prêt seront appliqués ou non.

Puis-je solliciter un nouveau crédit ?

Vous avez parfaitement la possibilité de souscrire à un nouveau crédit bancaire qui viendra évincer l'ancien crédit. Il convient toutefois de noter que les indemnités de remboursement escompté de l'ancien crédit seront incluses dans votre nouveau crédit.

Existe-t-il des frais liés au rachat de soulte ?

Il existe différents frais de rachat, et ces derniers comprennent :

  • les émoluments du notaire (qui varient en fonction des tarifs de chaque notaire) ;
  • les pénalités de remboursement anticipé ;
  • les frais de changements et autres taxes qui sont soustraits par le notaire afin d'être transférés aux collectivités locales et au Trésor Public.

Est-il possible de financer la soulte auprès d'une institution financière ?

D'une manière générale, les banques n'apprécient pas trop le financement d'une soulte, comme elles peuvent l'être lorsqu'il s'agit par exemple d'une création d'entreprise. Cela est d'autant plus vrai lorsqu'elles n'ont qu'à donner en guise de prêt qu'une partie de la valeur du bien immobilier. Le crédit auprès d'une institution financière peut prendre la forme d'un crédit personnel hypothécaire (lorsque votre apport est jugé trop faible) ou d'un prêt immobilier.
Il existe des banques spécialisées dans ce type de rachat, auprès desquelles vous pouvez vous rapprocher.

Existe-t-il des frais annexes ? Si oui, comment les évaluer ?

Il existe en effet des frais annexes qu'il convient de prévoir lors du rachat. Le rachat est soumis au droit de partage au taux de 2,5 % (c'est le taux applicable depuis la date du 1er janvier 2012) de la valeur nette du bien immobilier. À cela s'ajoutent notamment les honoraires du notaire chargé de la vente.

En définitive, il va sans dire que la succession ou la rupture à l'amiable est à préconiser, car cela évite des dépenses inutiles et vous permet de vous séparer sur de bonnes bases.

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