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Le réméré ou vente à réméré


Avec des dettes qui s’entassent, on peut se retrouver très souvent dans une situation désespérante. Le fichage à la Banque de France entraîne de lourdes conséquences. Les établissements bancaires refusent dans ce cas d’accorder un prêt. Une très grande partie des organismes bancaires tournent le dos lors d’un surendettement excessif.

Si aucune négociation sur la procédure de surendettement ou sur la demande de délai de grâce n’aboutit, il ne peut alors parfois rester qu’un seul recours pour s’en sortir : la vente des biens immobiliers.

Savez-vous qu’à part la vente classique, la vente en viager, la vente aux enchères et l’échange de biens, vous aurez une autre solution pour remplacer le recours à un crédit bancaire ? Vous pourrez vendre votre bien à réméré. Autrement appelée « vente avec faculté de rachat », cette dernière méthode reste peu connue, alors que c’est une alternative efficace pour renflouer une situation financière délicate.


Vente avec faculté de rachat : vente à réméré ?

Régi par le Code civil français, plus précisément dans l’article 1659 et suivants, la vente avec faculté de rachat donne droit au proprietaire de vendre son bien immobilier en toute discrétion, tout en conservant son droit de le racheter dans un délai de 6 mois à 5 ans. Jusqu’à la restitution du prix principal du bien et de certains frais à l’acheteur, c’est-à-dire pendant la période du réméré, il pourra encore occuper entièrement son bien, en contrepartie du paiement d’indemnités au nouveau proprietaire.


Il faut signaler que les frais prés cités concernent les indemnités d’occupation et les éventuels coûts de réparations payés par l’acheteur. Si le vendeur arrive à racheter son immobilier au bout de cette durée, il redeviendra proprietaire de ceci. À défaut de lever son option de rachat dans le délai prévu, il perdra tous les droits sur ce bien et l’acheteur en deviendra définitivement proprietaire.


Vente avec faculté de rachat : une alternative aux problèmes de trésorerie

Considérée par beaucoup de professionnels comme une sorte de crédit, le réméré ou vente avec faculté de rachat permet de régler les problèmes de trésorerie graves. Si vous avez contracté beaucoup de prêts auprès d’un ou de nombreux organismes de crédit et n’êtes pas capables de payer vos mensualités, cette solution vous offre l’opportunité de vous disposer d’une somme équivalente à la valeur de votre bien immobilier, dans le cadre de la vente avec faculté de rachat.

Vous mettrez donc votre maison, votre terrain, votre appartement ou votre local en garantie, en guise d’hypothèque, tout en restant occupant de votre bien pendant le délai de la vente à réméré, comme en cas d’un crédit immobilier. Il suffit juste d’inclure dans le contrat de vente l’option « faculté de rachat » réservée au vendeur. C’est donc un nouvel instrument de financement accessible aux entreprises ou aux particuliers rencontrant de sérieux problèmes de trésorerie et n’ayant plus droit aux crédits classiques. Rapide et simple, il permet d’obtenir des fonds de financement en toute urgence.

Contrairement au prêt bancaire moyennant d’un taux d’intérêt fixe ou variable, la vente avec faculté de rachat est sujette à des indemnités d’occupation. Au cours du contrat, vous occupez votre bien, en contrepartie d’une indemnité mensuelle payée à l’investisseur.


Vente avec faculté de rachat : une solution accessible à tous

La vente avec faculté de rachat est destinée principalement aux personnes qui rencontrent des situations financières précaires et qui sont en difficulté de souscrire un crédit bancaire pour s’en remettre. Elle permet, en effet, de rétablir des difficultés sérieuses de trésorerie et de restructurer les dettes.

C’est également la solution idéale pour s’échapper à une saisie judiciaire ou à une vente aux enchères d’un bien immobilier. Toutes personnes surendettées peuvent donc recourir à cette technique de vente, qu’elles soient physiques ou morales : professionnels libéraux, particuliers, commerçants, sociétés, artisans…

Mais pour pouvoir en profiter, il faut s’assurer que les autres alternatives comme le regroupement de crédits, la procédure de surendettement ou encore la demande de délai de grâce ne soient plus possibles. Il faut également que le total des dettes représente moins de 60% en moyenne de la valeur réelle du bien immobilier mis en réméré


Déroulement d'un réméré

Pour vendre un bien en réméré, 3 étapes se succèdent : la recherche d’un acheteur ou investisseur, la vente du bien et le rachat de ceci après la restructuration de la situation financière et la restitution du prix de l’immobilier.

Pour trouver un investisseur, le proprietaire pourra procéder seul grâce à ses propres connaissances. Après, il n’a qu’à s’adresser à son notaire pour conclure le contrat de vente avec faculté de rachat. Mais, il est également possible de solliciter l’aide d’une société spécialisée dans ce domaine.

Cette dernière commence par analyser la situation financière du vendeur pour savoir s’il pourra recourir à cette technique de vente à réméré ou pas. Pour faire cette évaluation, elle doit estimer le niveau d’endettement et la valeur du bien, c’est-à-dire le ratio hypothécaire.

Il faut que la valeur du bien puisse couvrir la totalité des dettes du vendeur. Si ce n’est pas le cas, son dossier sera refusé. Dans le cas contraire, une proposition écrite et chiffrée indiquant le montant mensuel de l’indemnité d’occupation, la durée du réméré et le prix fixé pour l’achat du bien lui sera remise.

Si cette proposition lui convient, la société procède ensuite à la recherche d’investisseur. Quand celui-ci est prêt, il ne reste qu’à finaliser la vente avec la préparation des actes notariés et la signature du contrat de vente authentifié par le vendeur et l’acheteur. Le notaire termine par le règlement des créances et la signature du contrat d’occupation des lieux.

À partir de ce moment, le vendeur occupe la place du locataire de son propre bien. Il doit dans ce cas payer une indemnité d’occupation qui n’est régie par aucun plafond. Mais en général, le montant mensuel de celle-ci est fixé à 1% du prix d’achat du bien. Il arrive parfois que l’investisseur exige l’acquittement d’une partie ou de la totalité des futures indemnités d’occupation. Si le vendeur ne remplit pas son obligation de payer les indemnités à l’acheteur, il pourra perdre son droit de récupérer le bien, et ce, dans un bref délai.

À signaler que le notaire garde une partie de ce prix de vente du bien au titre de dépôt de garantie ou de séquestre. Cette somme sera considérée comme un apport personnel du vendeur lors du rachat de son bien. Enfin, quand la situation financière du vendeur se rétablit, après le remboursement de ses dettes, il sera exclu du fichier de la Banque de France. Cela veut dire qu’il pourra à nouveau souscrire un prêt pour racheter son bien. Mais avant le rachat, autrement dit le réméré, il doit prouver la régularité des paiements de l’indemnité d’occupation. Il verse ensuite au notaire la totalité des sommes nécessaires pour récupérer son bien.


Avantages et inconvénients

La vente avec faculté de rachat présente de nombreux avantages pour le vendeur. C’est une solution rapide pour trouver un fonds, sans avoir recours à un prêt bancaire, afin de sortir d’une situation financière difficile ou d’un surendettement. Quand le vendeur a à sa disposition le prix de son bien, il pourra à tout moment récupérer son bien, même si le délai de 5 ans prévu dans le contrat n’arrive pas encore à expiration.

Mais, il faut faire attention parce qu’au bout de ce délai de 5 ans au maximum, vous pourrez perdre votre droit de rachat, quelle que soit la raison. Après ce délai, votre droit de récupérer votre bien devient caduc.

A l’expiration de ce délai de 5 ans, l’investisseur pourra tout de suite vous expulser sans délai, en cas d’impayés, comme en cas de crédit immobilier. Il devient définitivement proprietaire du bien.

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